Czym różni się zarząd wspólnoty od zarządcy?
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, jakie różnice występują między zarządem wspólnoty a zarządcą. Z pozoru wydają się one niewielkie, jednak w praktyce mogą być kluczowe. Czym różni się zarząd wspólnoty od zarządcy?
Zarząd właścicielski a powierzony
Każda wspólnota mieszkaniowa składająca się w więcej niż 7 lokali, w celu prawidłowego zarządzania oraz reprezentowania jej interesów powinna mieć swój zarząd lub zarządcę. Wymaga tego Ustawa o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). W jego skład najczęściej wchodzą przedstawiciele właścicieli we wspólnocie (zarząd właścicielski), którzy sami posiadają lokale w danej wspólnocie. W niektórych przypadkach do zarządu mogą należeć też osoby, które nie należą do wspólnoty mieszkaniowej. Innym przykładem jest zarząd powierzony osobie lub firmie, czyli zlecony na podstawie art. 18 Ustawy o Własności Lokali. Natomiast, gdy dana wspólnota nie powierza obowiązków związanych z jej zarządzaniem osobie lub firmie zewnętrznej, wówczas sama jest zobowiązana do powołania własnego zarządu, który będzie odpowiedzialny za prawidłowe utrzymanie lokali wchodzących w jej skład. Zarządzanie lokalami wspólnoty wymaga dużej wiedzy, umiejętności, środków oraz poświęcania odpowiedniej ilości czasu. Obowiązkiem zarządu są czynności, których dbanie jest o utrzymanie części wspólnych lokali. Dotyczą one.m.in.: remontów, sprzątania, odśnieżania oraz wszelkiego rodzaju czynności wpływających na bezpieczeństwo użytkowania budynku.
Kim jest zarządca nieruchomości?
Zarządcą nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna z odpowiednimi uprawnieniami, jak i firma. W przypadku firmy, zgodnie z polskim prawem musi ona posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Poza tym muszą zatrudniać licencjonowanych zarządców lub taką licencje muszą posiadać ich właściciele. Zadaniem firmy jest dbanie o nieruchomość, począwszy od strony formalnej, a skończywszy na pracach remontowych. Zarządcą nieruchomości może być osoba fizyczna, która zdała specjalny egzamin i została wpisana do Ogólnopolskiego Rejestru Zarządców Nieruchomości, prowadzonym przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.
Różnica między zarządem wspólnoty a zarządcą
Dla większości osób, które nie interesują się zbytnio jak przebiega funkcjonowanie wspólnoty, różnica między zarządem a zarządcą jest nieznaczna. Jednak w praktyce istnieje szereg zasadniczych różnić, między zarządem a zarządcą wspólnoty. Osoba pełniąca funkcję zarządcy nieruchomości musi posiadać odpowiednią licencję, którą może uzyskać przez zdanie specjalnego egzaminu. Natomiast w przypadku osób fizycznych będących członkami zarządu nie istnieje taki obowiązek prawny, ponieważ nie jest to ich praca zawodowa. Warto wiedzieć, że zarząd wspólnoty może składać się z jednej lub kilku osób. Ponadto według obowiązującego prawa zarządca nieruchomości, którym może być pojedyncza osoba lub firma musi posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Różnica między zarządem wspólnoty a zarządcą istnieje również w odpowiedzialności prawnej. Zarząd składający się z członków jest zobowiązany do przestrzegania prawa oraz zarządzania nieruchomością na jej korzyść. W przypadku działań niezgodnych z prawem następuje wszczęcie postępowania karnego. Inaczej sprawa wygląda w przypadku licencjonowanego zarządcy. Jeżeli złamie prawo to poza wymiarem sprawiedliwości może zostać również postawiony przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.
Nie wszystkie wspólnoty mieszkaniowe chcą przekazywać prawa i obowiązki związanych z zarządzaniem specjalistycznym firmom, świadczącym tego typu usługi lub licencjonowanym zarządcom. W praktyce natomiast nie zawsze jest to dobre rozwiązanie. Jedną z zalet zatrudnienia firmy lub licencjonowanego zarządcy jest duże doświadczenie, które pozwala rozwiązywać pojawiające się problemy oraz zarządzać finansami. Poza tym specjaliści w tej dziedzinie potrafią postępować zgodnie z prawem i obowiązującymi we wspólnocie przepisami. Często stosowanym rozwiązaniem jest Zarząd właścicielski wspólnoty, ale ciążą na nim takie same obowiązki, jak w przypadku firm czy licencjonowanych zarządców. Dlatego w tym wypadku również niezbędna jest znajomość przepisów prawa oraz procedur postępowania. W zarządzie powinny także zasiadać osoby, które posiadają odpowiednią wiedzę związaną z zarządzaniem nieruchomościami oraz mogące poświęcać odpowiednią ilość czasu na załatwianie wszelkich formalności, prowadzeniem dokumentacji oraz planowaniem wszelkich napraw i prac remontowych. Warto wiedzieć, że obowiązkiem licencjonowanego zarządcy, jak i zarządu wspólnoty jest należyte reprezentowanie wspólnoty w kontaktach z osobami trzecimi, firmami i instytucjami. Dlatego osoby, które się tym zajmują muszą doskonale znać prawo, aby zawierać korzystne dla wspólnoty umowy, zgodne z jej interesami. W przeciwnym razie mogą odpowiadać przed wymiarem sprawiedliwości.
Istnieje wiele różnic między zarządem wspólnoty a zarządcą. Jednak obowiązki i znajomość prawa nakładają na członków zarządu dużą odpowiedzialność. Dlatego coraz więcej wspólnot decyduje się na zatrudnienie licencjonowanych zarządców lub specjalistycznych firm, które posiadają odpowiednie doświadczenie w zarządzaniu.
