Właściciel nieruchomości nie musi wykonywać wszystkich czynności związanych z zarządzaniem posiadanymi nieruchomościami osobiście. Najczęściej o wiele korzystniejszym rozwiązaniem jest powierzenie nadzoru nad nimi doświadczonemu specjaliście. Zarządca nieruchomości w imieniu właściciela będzie kontrolował stan techniczny i czystość budynków; pobierał zaliczki na czynsze i dbał o kontakty z najemcami. Wybór dobrego zarządcy nieruchomości będzie szczególnie istotny w przypadku wspólnot najemców, właścicieli kamienic i biurowców.
Kim jest zarządca nieruchomości i kto może nim zostać?
Zarządca nieruchomości jest osobą, której właściciel powierza zadanie nadzoru nad posiadanymi nieruchomościami i wynikające z tego prawa i obowiązki. Zgodnie z art. 184 ust. 2 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami do jego zadań należy „monitorowanie czynników, od których jest uzależnione prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością”. Działa on w imieniu właściciela, tak, aby nadzorowane nieruchomości przynosiły maksymalny zysk; a jednocześnie „w interesie wspólnoty najemców”.
Jeszcze do niedawna była to profesja znajdująca się na liście zawodów regulowanych. Do 2014 roku osoba, która chciała pełnić funkcję zarządcy nieruchomości musiała posiadać specjalną licencję – aby ją otrzymać należało posiadać wykształcenie wyższe w zakresie gospodarki nieruchomościami lub ukończyć studia podyplomowe: zarządzanie nieruchomościami; być osobą niekaraną i odbyć odpowiednią praktykę. Po wejściu w życie ustawy deregulacyjnej każdy podmiot (osoba fizyczna lub firma) może świadczyć usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami na własny rachunek i ryzyko. Każdy może zająć się zarządzaniem nieruchomościami po założeniu działalności gospodarczej i wykupieniu odpowiedniego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. W praktyce jednak prowadzenie tej działalności z powodzeniem wymaga doskonałej znajomości rynku i doświadczenia.
Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości
Zarządca nieruchomości posiada prawa i obowiązki, które wynikają wprost z Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, oraz z umowy zawartej z właścicielem, która musi być z nią zgodna. Do podstawowych praw zarządcy nieruchomości należy:
– pobieranie zaliczek na czynsz w imieniu właściciela i na jego konto;
– prowadzenie działań windykacyjnych, w przypadku gdy najemcy zalegają z opłatami za użytkowanie nieruchomości;
– zwoływanie zebrań wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej;
– zawieranie i negocjowanie umów z dostawcami usług świadczonych na rzecz nieruchomości, na przykład przy remontach;
– obsługa rachunku bankowego i inwestowanie zawartych na nim środków;
– reprezentowanie wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej;
– tworzenie rocznych planów inwestycyjno-rozwojowych nieruchomości.
Jednocześnie ustawodawca nakłada na zarządcę określone obowiązki, które musi wypełnić, aby chronić interesy właściciela nieruchomości oraz umożliwić bezpieczne i komfortowe użytkowanie wynajmowanych pomieszczeń przez wszystkich lokatorów. Należą do nich między innymi:
– dbałość o stan techniczny budynku – w tym realizacja obowiązkowych przeglądów technicznych – przeglądów ogólnobudowlanych, kominiarskich, gazowych, elektrycznych i dokonywanie niezbędnych napraw i remontów;
– dbałość o czystość nieruchomości – w tym dbałość o czystość klatek schodowych, odśnieżanie posesji,
– regularne naprawy i konserwacja urządzeń;
– dbałość o zapewnienie bezpieczeństwa na terenie posesji;
– zapewnienie dostępu do mediów, takich jak gaz, prąd czy woda, wybór ich dostawców, podpisywanie i negocjowanie z nimi umów w imieniu całej wspólnoty;
– zapewnienie skutecznego odprowadzania ścieków i wywozu śmieci.
– prowadzenie spisu meldunkowego;
– prowadzenie kompletnej dokumentacji technicznej budynku, jak również dokumentacji finansowej i księgowej.
Dlaczego warto skorzystać z usług doświadczonego zarządcy nieruchomości?
Rola zarządcy nieruchomości jest często trudna i niewdzięczna. Największym problemem mogą być lokatorzy, którzy nie zawsze regulują swoje zobowiązania na czas. W takiej sytuacji właściciel może czuć się bardzo niezręcznie, próbując odzyskać należne mu pieniądze. Zarządca nieruchomości przejmuje prawo do windykacji należności w jego imieniu. Znając przepisy prawa i działając w ich obrębie, może skutecznie wszcząć postępowanie upominawcze – jest to procedura opisana w Kodeksie Postępowania Cywilnego, którą kończy wydanie nakazu zapłaty przed sądem. Oczywiście, zarządca nieruchomości nie tylko może reprezentować właściciela nieruchomości na etapie windykacji, ale i przed sądem, jak również na etapie mediacji czy egzekucji komorniczej.
Kłopotliwi lokatorzy
Nawet jeśli lokatorzy uiszczają wszystkie opłaty w terminie, mogą przysparzać innego rodzaju problemów, utrudniając życie właścicielowi nieruchomości i innym lokatorom. Do najczęstszych problemów należy nieprzestrzeganie ciszy nocnej, śmiecenie i zanieczyszczanie wspólnych przestrzeni czy łamanie przyjętego regulaminu wspólnoty. W takiej sytuacji zarządca nieruchomości rozmawia z najemcami i upomina ich. W sytuacji, gdy te szkodliwe działania nie ustają, może zgodnie z Ustawą o Własności Lokalu doprowadzić do eksmisji uciążliwego najemcy lub sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
Lepsza pozycja do negocjowania korzystnych umów
Doświadczony zarządca nieruchomości doskonale orientuje się w sytuacji na rynku i posiada własne kontakty z największymi firmami oferującymi różnego rodzaju usługi dla wspólnot mieszkaniowych – na przykład dostawcami mediów czy materiałów niezbędnych przy przeprowadzaniu remontu. To sprawia, że bardzo często jest w stanie wynegocjować o wiele korzystniejsze umowy w imieniu wspólnoty.
Czym się kierować się podczas wyboru zarządcy nieruchomości
Zarządca nieruchomości musi być przede wszystkim osobą niezwykle uczciwą, mającą na uwadze dobro zarówno mieszkańców wynajmowanych lokali, jak i właściciela nieruchomości. Niezwykle ważne są zdolności interpersonalne potrzebne przy rozwiązywaniu sporów z najemcami, rzetelność i poczucie odpowiedzialności.
Nie zawsze największe firmy oferujące usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami będą robiły to sprawniej niż mniejsi gracze – zawsze jednak należy wymagać doświadczenia i patrzeć na to, z jakimi wspólnotami dany podmiot już współpracował. Dobrym pomysłem może być próba dowiedzenia się, jak te współprace się układały. W każdym przypadku zarządca nieruchomości musi posiadać dużą wiedzę z dziedziny prawa, budownictwa i księgowości oraz spełnienie wymogów prawnych (ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej).
