Wielu nowych właścicieli lokali mieszkalnych nie wie do końca, jak funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe i co tak naprawdę kryje się pod tą definicją. Odpowiedzi na te pytania zawiera ustawa o własności lokali, jednak język, jakimi są napisane tego typu dokumenty nie jest przystępny dla każdego obywatela. Poniżej postaramy się odpowiedzieć na podstawowe pytania dotyczące wspólnot mieszkaniowych w prosty i czytelny sposób.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład danej nieruchomości (budynku lub czasami kilku budynków). Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku. Powstaje ona z mocy prawa, w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Przeważnie jest to chwila sprzedaży pierwszego mieszkania przez dewelopera lub aktualnego właściciela.
Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, jest „spółką”, do której przystępuje się automatycznie w momencie nabycia mieszkania. Wspólnota zwykle posiada: nazwę, zarząd, swoją siedzibę, NIP, REGON.
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
Nie wszyscy mają świadomość, że istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: mała wspólnota mieszkaniowa i duża wspólnota mieszkaniowa. Czy różnią się te dwa podmioty?
Tzw. mała wspólnota mieszkaniowa cechuje się tym że w jej skład wchodzi maksymalnie siedem lokali. W tym przypadku zarządzanie wspólnotą mieszkaniową regulują przepisy o współwłasności, zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku spraw nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu, wystarczy większość (powyżej 50%) liczona udziałami w nieruchomości wspólnej.
Tzw. duża wspólnota mieszkaniowa ma więcej niż siedem lokali. To nie wszystko. Duża wspólnota działa na podstawie ustawy o własności lokali, co znaczy, że przykładowo do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności i udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy (zwykle uchwały zapadają większością głosów właściciel mieszkań, liczoną według wielkości udziałów). W przypadku czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, Zarząd Wspólnoty lub zarządca podejmują decyzje samodzielnie.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej
Skoro wyjaśniliśmy kwestie definicyjne dotyczące wspólnot mieszkaniowych, skupmy się teraz na zarządzie. W tzw. dużych wspólnotach zarząd jest obligatoryjny, a wyboru dokonują właściciele lokali, podejmując uchwałę. Kto może być członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej? Tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona (zgodnie z prawem członek wspólnoty mieszkaniowej nie musi być z nią związany, o czym wiele osób nie wie).
Alternatywnym rozwiązaniem do wyboru zarządu wspólnoty, jest wybór przez właścicieli zarządcy, tj osoby fizycznej lub prawnej prowadzącej działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. W praktyce powierzenie zarządu (wybór zarządcy) następuje przeważnie w pierwszej umowie notarialnej – o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży pierwszego lokalu w nieruchomości.
Mamy nadzieję, że przedstawione informacje na temat zasad działania wspólnot mieszkaniowych okażą się dla Państwa przydatne.
