Budynki są wystawione na niszczące działania czynników występujących w przyrodzie, wskutek czego mogą ulegać uszkodzeniom. Nie tylko szkodliwe wpływy atmosferyczne, ale też zwykłe użytkowanie mogą przyczyniać się do powstawania awarii i zużycia elementów budowlanych. Szczególnie niebezpieczne mogą być awarie instalacji wewnętrznych, naruszenia konstrukcji oraz niedrożne kominy spalinowe i wentylacyjne.
Obowiązki właścicieli budynku, a regulacje prawne.
Prawo budowlane jednoznacznie wskazuje obowiązki właścicieli nieruchomości z zakresu bezpieczeństwa użytkowania obiektu. Właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek utrzymywać go w odpowiednim stanie technicznym i estetycznym. Rozumie się przez to m.in. zapewnienie bezpieczeństwa konstrukcji, przeciwpożarowego, czy odpowiedniej izolacji cieplnej. Jednocześnie ustawodawca nałożył na właścicieli wymóg zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu także podczas występowania nagłych zagrożeń, wynikających z działania sił natury lub człowieka, takich jak np. wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne. Jednym z narzędzi utrzymania budynków z odpowiednim stanie jest przeprowadzanie okresowej kontroli przydatności do użytkowania. Obowiązek wykonywania okresowych kontroli wynika z art. 62 Prawa budowlanego i dotyczy każdego właściciela czy zarządcy budynku. Wyjątek stanowią budynki jednorodzinne, letniskowe i zabudowa zagrodowa, które podlegają sprawdzeniu w ograniczonym zakresie, co zostanie omówione w dalszej części artykułu.
Jak często należy kontrolować stan budynku?
Przepisy prawne regulują częstotliwość i zakres przeglądów. Zgodnie z art. 62 ustawy Prawo budowlane zarządzający nieruchomościami mają obowiązek przeprowadzać kontrole stanu technicznego z częstotliwością raz w roku lub raz na pięć lat w zależności od zakresu przeglądu.
Kontrole wykonywane raz w roku obejmują sprawdzenie:
– elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na działanie szkodliwych czynników atmosferycznych oraz innych czynników występujących podczas użytkowania obiektu;
– kontrolę stanu instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska;
– przegląd instalacji gazowej oraz wszystkich przewodów kominowych w tym: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
Właściciele domów jednorodzinnych czy letniskowych są zobowiązani do corocznego sprawdzania tylko ostatniego z punktów tj. użytkowanych instalacji gazowych i przewodów kominowych.
Sytuacja wygląda inaczej w przypadku użytkowania obiektu budowlanego o dużej powierzchni tj. powyżej 2000 m2 zabudowy lub o powierzchni dachu przekraczającej 1000m2. Właściciel lub zarządca takich budowli jest zobowiązany do wykonywania kontroli stanu technicznego nie mniej niż dwa razy w roku. W terminach do 31 maja i do 30 listopada.
Raz na 5 lat należy przeprowadzić kontrolę stanu technicznego i przydatności do dalszego użytkowania budynku oraz jego estetyki i otoczenia. Kontrola powinna obejmować także przegląd instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie poprawności połączeń, osprzętu i zabezpieczeń, środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
Ustawodawca dopuścił możliwości wykonania w tym samym terminie kontroli rocznej i pięcioletniej.
Dodatkowo przepisy Prawa budowlanego nakładają obowiązek kontroli bezpiecznego użytkowania każdorazowo, gdy wystąpi działanie sił natury lub człowieka mogące doprowadzić do uszkodzeń konstrukcji czy instalacji. Wymóg sprawdzenia stanu technicznego dotyczy także sytuacji, gdy istnieje tylko podejrzenie, że działające czynniki mogły doprowadzić do uszkodzeń. Użytkownicy nieruchomości mogą zgłaszać właścicielowi nieprawidłowości dotyczące stanu technicznego, w takiej sytuacji jest on także zobowiązany zlecić kontrolę.
Szczegółowy zakres corocznej kontroli.
Sprawdzenie elementów i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obejmuje:
– elementy ścian zewnętrznych, balustrad, balkonów,
– urządzenia zamocowane do ścian i dachu,
– elementów odwodnienia oraz obróbek blacharskich,
– pokrycia dachowe,
– instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
– elementy urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
– elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki,
– przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany.
Coroczne badanie okresowe nie obejmuje sprawdzenia stanu instalacji elektrycznej. Jednak będąca jej częścią instalacja piorunochronna jest także wystawiona na działanie czynników atmosferycznych, dlatego ze względów bezpieczeństwa powinna także zostać sprawdzona.
Kontrole instalacji gazowych i przewodów kominowych mają na celu potwierdzenie szczelności instalacji oraz drożności przewodów kominowych, a także sprawdzenie, czy nie doszło do uszkodzeń.
Osoba wykonująca kontrolę powinna sprawdzić następujące elementy:
– czy od poprzedniej kontroli nie wprowadzono zmian w przewodach,
– czy zastosowano się do zaleceń pokontrolnych,
– za pomocą atestowanych urządzeń pomiarowych zmierzyć siłę ciągu kominowego,
– szczelność instalacji gazowej,
– częstotliwość czyszczenia kominów,
– sprawność wentylacji,
– występowanie uszkodzeń czy nieprawidłowości mogących powodować zagrożenie.
– Wszystkie wymienione wyżej elementy powinny zostać skontrolowane równocześnie.
Ustawodawca nie doprecyzował, co należy rozumieć przez pojęcie kontroli stanu instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. Biorąc pod uwagę regulacje prawa, można domniemywać, że dotyczy to np. urządzeń służących do gromadzenia i oczyszczania ścieków, do gromadzenia odpadów stałych. W przepisach nie wskazano dokładnie, na czym miałoby polegać kontrolowanie tych instalacji.
Uprawnienia osób przeprowadzających kontrolę.
Stan techniczny w budownictwie mogą sprawdzać osoby, posiadające uprawnienia odpowiedniej specjalności oraz mające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. W drugim przypadku możliwości nadzoru nad instalacjami potwierdzają stosowne świadectwa kwalifikacyjne. W przypadku przewodów kominowych uprawnione do kontroli są także osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim.
Postępowanie w razie stwierdzenia nieprawidłowości.
Jeżeli stwierdzono występowanie nieprawidłowości mogących stanowić zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, osoba zarządzająca nieruchomością ma obowiązek podjąć kroki mające na celu usunięcie uchybień. Co powinno zostać potwierdzone protokołem ponownej kontroli. W niektórych sytuacjach organ nadzoru może wydać decyzję nakazującą doprowadzenie do stanu technicznego gwarantującego bezpieczeństwo.
