Mieszkańcy budynków wielorodzinnych często muszą podejmować decyzje dotyczące gospodarowania częściami wspólnymi. W szczególności dotyczą one zarządzania nad częściami wspólnymi nieruchomości:
– grunty przynależące do budynku (np. plac zabaw, plac parkingowy, ogródek),
– części wspólne budynków (np.klatki schodowe, hall, korytarze piwniczne, garaże podziemne),
– urządzenia techniczne i instalacje (np. windy, urządzenia wodno-kanalizacyjne, ogrzewanie centralne, przewody kominowe),
– elementy zewnętrzne (np.śmietniki, elewacja, dach, wspólne tarasy).
Podejmowanie decyzji dotyczące nieruchomości, w której prawa właścicielskie mają właściciele wielu lokali stanowią często źródła nieporozumień sąsiedzkich.
Warto znać podstawowe regulacje prawne oraz zasady, które muszą być spełnione, by decyzje podejmowane przez wspólnotę oraz zarząd miały moc prawną.
Podstawa prawna
Podstawowym aktem prawnym, zawierającym odpowiednie regulacje jest Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (z pozn.zm). Zgodnie z zapisami ustawy, wspólnota mieszkaniowa powstaje obligatoryjnie wówczas, gdy w nieruchomości są co najmniej 2 lokale. Wspólnoty do 3 lokali nazywane są małymi wspólnotami mieszkaniowymi, powyżej 3 lokali – dużymi wspólnotami mieszkaniowymi (do 1 stycznia 2020 roku, granica wynosiła 7 lokali).
W odróżnieniu od spółdzielni mieszkaniowych, mieszkańcy wspólnot mają większy wpływ na zarządzanie nieruchomościami, niż członkowie spółdzielni mieszkaniowych. Prawach i obowiązki właścicieli lokali w ramach wspólnoty mieszkaniowej są zapisane w rozdziale 3 powyższej Ustawy.
Ustawa reguluje zarządzanie nieruchomością wspólną, dotyczącą m.in powoływania zarządu, kompetencji zarządu w zakresie działań objętych tzw. zwykłym zarządem a także czynności przekraczających zwyczajne zarządzanie.
Zwykły zarząd nieruchomością a działanie przekraczające zwykłe zarządzanie
Do czynności w ramach zwykłego zarządu należy:
– pobieranie opłat eksploatacyjnych
– wysyłanie monitów i ponagleń
– konserwacja
– administracja
– regulacje dot. korzystania z prawa własności przez mieszkańców
– ubezpieczenia
Do działań wykraczających poza zwykłe zarządzanie (zgodnie z art.22 pkt 2 Uchwały) zalicza się m.in:
– ustalenie wysokości wynagrodzenia Zarządu
– przyjęcie planu rocznego gospodarowania
– zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej
– zgodę na zmiany w architekturze budynków (nadbudowa, „dobudówki”, ustalenie udziałów w tej części itp)
– zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej
– podział tej nieruchomości, – wytoczenie powództwa i inne.
Zasady głosowania uchwał – większością głosów członków wspólnoty mieszkaniowej
Najważniejsze zapisy dotyczące głosowania są zawarte w art. 23 Ustawy o własności lokali.
Przede wszystkim uchwały mogą być głosowane:
– na zebraniu,
– drodze indywidualnego zbierania głosów
– częściowo przegłosowane zarówno na zebraniu oraz polegające na zbiórce głosów indywidualnych. Przy czym obowiązuje prawo większości głosów, tzn.uchwała jest przyjęta, jeżeli jest przegłosowana przez co najmniej 50% głosów.
Każda uchwała musi być obligatoryjnie rozesłana do wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej wraz z dokładnym terminem planowanego zabrania oraz głosowania.
Po głosowaniu, każdy członek wspólnoty mieszkaniowej bez względu na to, czy w zebraniu uczestniczył, czy też nie oraz czy brał udział w głosowaniu powinien otrzymać odpis uchwały wraz z jej treścią i podpisami osób przyjmujących uchwałę.
Najwięcej nieporozumień budzi zapis o głosowaniu większościowym, gdyż może się okazać, że głosowało mniej osób fizycznych, a uchwała została podjęta.
Wątpliwości wyjaśnia paragraf 2 art.23 Ustawy – głosy liczone są według wielkości udziałów, przypadających na lokal.
W przypadku, kiedy właściciele lokali oczekują, by głosowanie odbywało się na zasadzie 1 do 1, tzn. 1 lokal = 1 głos bez względu na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej, wówczas taka decyzja musi być podjęta odrębną uchwałą, ponieważ nie wchodzi ona w zakres postanowień zarządu w ramach zwykłego zarządu. W sytuacji, gdy na jednego właściciela przypada większość udziałów, na żądanie pozostałych właścicieli z co najmniej 1/5 łączną sumą udziałów w nieruchomości wspólnej wprowadza się zasadę głosowania uchwał 1:1, czyli 1 właściciel = 1 głos.
