Wspólnoty mieszkaniowe mają dość rozbudowane możliwości podejmowania decyzji dotyczących ich funkcjonowania – jedną z nich jest powołanie zarządu, co jest obowiązkowe w przypadku obecności więcej, niż 7 mieszkań we wspólnocie. Zarząd może składać się z jednej, lub więcej osób, mających decydujący wpływ na podejmowane w obrębie wspólnoty decyzje. O czym samodzielnie może decydować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Zadania zarządu wspólnoty
Jak sama nazwa wskazuje zarząd ma przede wszystkim zajmować się zarządzaniem wspólnotą – a więc zajmować się jej sprawami oraz, w odpowiednich sytuacjach, reprezentować ją na zewnątrz. Zarząd reprezentuje również wspólnotę przed właścicielami mieszkań i lokali – w tym przypadku potrzebne będzie oświadczenie woli co najmniej dwóch jego członków. Inne zadania zarządu to m.in.
– przechowywanie dokumentacji obiektu,
– organizować coroczne zebranie właścicieli lokali, nie później niż przed końcem pierwszego kwartału roku,
– prowadzić aktualny spis posiadaczy obiektów na terenie wspólnoty, wydzielając przy tym każdemu podmiotowi odpowiedni procent własności w nieruchomości wspólnej,
– reprezentować wspólnotę przy sporządzaniu i odbiorze protokołu przejęcia nieruchomości, wraz z należną dokumentacją,
– informowanie (przynajmniej raz w roku) współwłaścicieli o swojej działalności,
– dbanie o należyty stan należących do wspólnoty obiektów i budynków (m.in. konserwacja, pogotowie lokatorskie, drobne naprawy).
Prawo lokalowe rozróżnia czynności zwykłe zarządu, od czynności przekraczających zwykły zarząd – te pierwsze mogą być podejmowane przez zarząd wspólnoty samodzielnie, bez potrzeby pytania się mieszkańców o zgodę. Mają one związek z utrzymywaniem w należytym stanie zarządzanej nieruchomości i należących do niej rzeczy i bieżące administrowanie wspólnotą. Z kolei do podjęcia czynności, które przekraczają zwykły zarząd potrzebna jest zgoda większości właścicieli znajdujących się na jej terenie lokali, lub uprzednio udzielone pełnomocnictwo do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – przykłady
– przekształcenia części nieruchomości wspólnej (podział, zmiana przeznaczenia lub nabycie nowej nieruchomości),
– modyfikacje uposażenia zarządu i wydatków na pokrycie jego kosztów,
– rozpoczęcie postępowania sądowego wobec osób uchylających się od regulowania należnych opłat,
– zmiana wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości,
– podjęcie decyzji o rozbudowie czy przebudowie lub innych modyfikacjach nieruchomości wspólnej,
– przyjęcie planu gospodarczego (rokrocznie).
Podczas podejmowania wyżej wymienionych decyzji niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty oraz upoważnienie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów niezbędnych podczas realizacji powziętych postanowień. Szczegółowy katalog czynności wymagających zgody współwłaścicieli znajdziemy w ustępie 3, artykule 22 ustawy o własności lokali. Zgodnie z polskim prawem uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą być podejmowane na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym (łączącym oba te rozwiązania). Każdy z właścicieli lokali posiada prawo do zaskarżenia uchwały do Sądu z powodu niezgodnością z przepisami lub z powodu naruszania zasady prawidłowego zarządzania.
Zarządzanie wspólnotą zlecone profesjonalistom
Na rynku działa szereg wyspecjalizowanych podmiotów zajmujących się administrowaniem i zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi. Dzięki skorzystaniu z ich możliwości mieszkańcy zyskują dostęp do profesjonalistów, z doświadczeniem w tej działalności, jak i bardzo rozbudowaną ofertą. Bardzo często pośród świadczonych usług i zapewnianej obsługi znajduje się wykonywanie wszystkich ustawowych obowiązków zarządzających wspólnotą, prowadzenie pełnej dokumentacji i księgowości, ale również wiele dodatkowych usług, wliczając w to kompleksową obsługę techniczną nieruchomości. Szczególnie warte uwagi są oferty zawierające nie tylko wykonywanie bieżącej konserwacji czy przeglądów budowlanych, ale również zapewnienia całodobowego pogotowia lokatorskiego. Dzięki niemu mieszkańcy wspólnoty mogą skorzystać w razie awarii z pomocy fachowca, niezależnie od momentu wystąpienia awarii – zwykle pojawiają się oni na miejscu w przeciągu kilkunastu minut do pół godziny. Pogotowie lokatorskie znacznie przewyższa jakością usług zatrudnionych na umowę gospodarzy osiedla czy tzw. złotą rączkę, ponieważ dostępne jest o każdej porze dnia i nocy, dając mieszkańcom pewność, że ich problemy nie pozostaną wyłącznie na ich głowie.
Zarządy wspólnot mieszkaniowych – podsumowanie
Zarząd wspólnoty to bardzo przydatny organ, usprawniający podejmowanie decyzji w obrębie wspólnoty mieszkaniowej. Cieszy się on pewną autonomią, ale przy bardziej skomplikowanych procedurach musi prosić współwłaścicieli o zdanie, co jest swoistym zabezpieczeniem. Dobry zarząd dba nie tylko o prowadzenie dokumentacji, ale zapewnia również praktyczną pomoc – pogotowie lokatorskie, drobne prace konserwacyjne, czy planuje większe przedsięwzięcia. Często najlepszym wyborem okazują się profesjonalne podmioty zajmujące się zarządzaniem.
